Conceptos urbanísticos

La ocupación es la huella en planta: qué parte del suelo pisa la edificación. Se expresa en porcentaje de la parcela o en metros cuadrados de suelo ocupado.

La edificabilidad es la superficie construible total y la fija el plan. No se obtiene multiplicando ocupación por número de plantas.

En suelo no urbanizable de Elche, el artículo 212 de la normativa del PGOU no asigna coeficiente de edificabilidad a la vivienda: limita por ocupación, número de plantas y alturas. Por eso esta aplicación muestra la edificabilidad tal y como la redacta el planeamiento, y nunca un porcentaje calculado.

El retranqueo es la distancia mínima que debe separar la edificación de cada linde de la parcela o del eje del camino.

Al aplicarlos, la parcela deja de ser edificable en toda su superficie: solo queda construible la envolvente interior. Dos parcelas con la misma superficie y la misma clave pueden admitir viviendas muy distintas si su forma es distinta.

Cada retranqueo procede de un artículo concreto: en la ficha se muestra con su cita.

El planeamiento suele limitar a la vez el número de plantas, la altura reguladora (hasta el arranque de cubierta) y la altura total. Cumplir una no implica cumplir las demás.

Superar cualquiera de ellas es un incumplimiento aunque la superficie construida esté dentro de lo permitido.

La clase de suelo (urbano, urbanizable, no urbanizable) dice qué régimen general se aplica. La clave o zona urbanística concreta los parámetros dentro de esa clase.

Sobre ambas prevalece siempre la protección sectorial: si una capa protegida afecta a la parcela, manda la protección aunque la clave permita más.